Перепланировка квартиры: почему необходимо оформление

Получив в полное свое распоряжение отдельную квартиру, многие собственники жилья стараются максимально приспособить его под нужды семьи. При этом многие не ограничиваются качественной отделкой и оптимальной конфигурацией инженерных сетей, а идут дальше — меняют планировку жилища. Одни пытаются увеличить площадь кухни, объединяя её с лоджией, другие «двигают стены», расширяя пространство отдельных помещений. Третьи, напротив, воздвигают перегородки, стараясь выделить для каждого члена семьи пусть небольшую, но собственную комнату. Некоторые из этих преобразований требуют официального согласования, а перепланировка в ипотечной квартире — ещё и разрешения банка. А он даст его только при отсутствии в договоре соответствующего ограничения и при условии, что изменения в планировке не понизят рыночную стоимость жилья.

Преобразования, нуждающиеся в официальном разрешении

Федеральные и муниципальные законодательные акты регламентируют порядок согласования изменений, вносимых собственником в планировку квартир, и четко определяет перечень действий, предпринимать которые запрещено. В частности, получение официального разрешения необходимо, если вы намерены реализовать следующие преобразования:

• внести изменение в расположение, размеры и конфигурацию дверных и оконных проемов;

• выполнить снос, перенос, возведение стен и перегородок внутри квартиры, в том числе гипсокартонных конструкций;

• изменить конфигурацию инженерных сетей и сферу их применения (например, установка газовой колонки в квартире с горячей водой или замена газовой плиты на кухне на электрическую);

• заменить конструкцию полов (для домов с деревянными перекрытиями, где ограничена их несущая способность);

• соорудить антресоль (разрешение можно получить в том случае, если ее общая площадь не превышает 40% от площади помещения, в котором она будет монтироваться).

Конечно, в каждом из случаев могут существовать определенные нюансы, зависящие как от возраста дома и особенностей его конструкции, так и от архитектурной ценности и значимости внешнего вида зданий. Так, например, муниципалитет может отказать в разрешении на изменение конфигурации или ликвидацию оконного проема в комнате, окна которого выходят на центральную улицу. Если задумываются такие глобальные преобразования, стоит предварительно проконсультироваться с опытным архитектором и получить официальное заключение о наличии возможности для их реализации.

Чего нельзя делать ни в коем случае

Существует также перечень изменений, которые ни в коем случае вносить нельзя. Данные ограничения преследуют одну общую цель: предотвратить перепланировки, которые могут привести к обрушению здания, к нанесению ущерба имуществу и здоровью проживающих в нем людей. К таким преобразованиям относятся следующие:

• снос или нарушение целостности несущих конструкций;

• перенос или расширение границ «мокрых зон» (ванные, туалеты) в квартирах, расположенных выше первого этажа;

• устройство тёплых водяных полов;

• перенос кухни в помещение, где отсутствует окно, то есть, отсутствуют условия для проветривания;

• объединение кухни, где установлена газовая плита, с жилыми помещениями, в том числе с помощью проема, если в нем отсутствует закрывающаяся дверь;

• перенос стояков отопления, монтаж радиаторов в лоджии или на утепленном балконе;

• ликвидация или изменение конфигурации и размеров вентиляционного короба;

• присоединение к квартире общедомовых территорий, в частности, тамбура, коридора, чердака, подвала, независимо от способа объединения помещений.

Пытаться получить разрешение на такую перепланировку — дело бесперспективное. Вряд ли чиновники, в сферу обязанностей которых входит контроль над соблюдением мер безопасности в многоэтажных домах, пойдут на нарушение должностных инструкций, так как при любой аварийной ситуации подпись под подобным согласованием может обойтись очень дорого.

Если нельзя, но очень хочется

Иногда желание сделать всё по-своему, не считаясь с законодательными нормами, берёт верх, и люди устраивают перепланировку без её согласования. Надеются при этом на то, что проверять, изменилось ли что-то в квартире, находящейся в собственности у владельца, никто не будет. Возможно, это и сработает на некоторое время, но рано или поздно несогласованная перепланировка, как и всё тайное, станет явной. И вот тут-то для собственника и могут наступить печальные последствия самоуправства.

Простой пример: вы расширили так называемую «мокрую зону», произошла протечка, из-за которой пострадали соседи снизу. Вызванная ими комиссия установит факт незаконной перепланировки, после чего в лучшем случае вы будете вынуждены заплатить солидный штраф и привести планировку в первоначальное состояние, а в худшем жильё может быть продано с торгов. Но это тот случай, когда перепланировку узаконить невозможно. В некоторых вариантах есть шансы узаконить произведенные изменения. При этом штраф все равно придется уплатить, после чего изрядно потратиться на оформление разрешительной документации.

Проблема может возникнуть и при продаже квартиры с незаконной перепланировкой. Любой серьезный покупатель обязательно потребует технический паспорт на жилое помещение, который оформляется в БТИ (бюро технической инвентаризации) на каждую квартиру. Паспорт содержит план жилища с указанием всех стен, перегородок и проемов с указанием точных размеров, площади и назначения всех помещений. Несоответствие этого плана реальной планировке квартиры может явиться причиной отказа от совершения сделки. Если же поиск клиентов осуществляется при посредничестве риелторской компании, то специалисты изначально предупреждают продавца о том, что из-за несогласованной перепланировки стоимость квартиры будет снижена на 5 – 10% от рыночной. Что касается продажи под ипотеку, то такую сделку никогда не одобрит ни один банк. То есть, шансы выгодно продать квартиру пусть с самой удобной, но не узаконенной планировкой, очень малы. И сумма, которую вы при этом можете потерять, гораздо больше, чем те несколько десятков тысяч рублей, которые ушли бы на составление проекта и оформление согласований.

Подводя итоги сказанному выше, хочется посоветовать всем владельцам квартир оформлять официально все изменения, которые вы намерены произвести в своем жилище. А чтобы согласования были произведены в полном объеме и в соответствии с законодательством, обращаться к специалистам — в компанию, имеющую лицензию на оказание данного вида услуг. Это позволит сберечь время, нервы и, как это ни странно, деньги.